随着社会经济的不断发展，国内高净值人群的不断增加，越来越多的人将投资的目光转向了海外市场。根据日本NHK电视台报道，据日本最大的华人地产公司提供的数据显示，每月房屋地产成交量可以达到百件以上，其客户主要来自中国大陆、香港和台湾地区。 

自2013年年初至2014年10月底，日元对人民币汇率下跌近30%，兑美元同期也贬值超过20%。日元贬值，变相为中国投资者打了折扣，加上日本成功申办2020年东京奥运会，东京和大板甚至可能会开设赌场度假区等利好，令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。

 在投资日本房地产的海外投资者中，中国投资者最为抢眼。2015年8月，一名中国个人投资者以6.9亿日元和6.8亿日元的现金接连买下了两栋东京的相邻新建房屋，经日本媒体报道后引起不小震动。虽然中国投资者投资日本房地产近几年才兴起的，但是投资十分活跃，购买力巨大。目前，对日进行不动产投资的中国投资者主要有两类：一类是富裕阶层及部分中产阶级个人投资者，另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主的机构投资者。

2020东京奥运会的效应到底有多大？

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。从东京于2013年9月被时任奥委会主席罗格宣布成为2020年奥运会主办城市，并获得2020年夏季奥运会主办权那天起，日本便已成为了全球最有潜力获得高收益的投资对象之一。受到了国内外投资者的广泛关注，至今日本楼市已上涨11%。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。

前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；2008年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势。东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。

投资者偏爱人口净流入地区、经济发达地区

2015年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区、千代田区、港区、新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。

 在老龄化的日本，有些地区的人口却是净流入的，而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区，也是日本人口最集中的三个地方，即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，因此受到海外投资者青睐。

外国的助力：游客、在留者、投资者等

近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。

 根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。

在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区），能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外投资者考虑的因素之一。 

世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。

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随着赴日旅游的中国人暴增，中国游客总数已牢牢占据访日外国游客中的榜首位置。同样是民宿，如果是中国人运营的民宿，在语言沟通上更为便利，对游客也就更有吸引力。一般来说，比起投资国内房产如上海等城市3%的房租回报率来说，租金回报率达5%-8%的东京房产对中国投资者相对较有吸引力，如今房产改为民宿收益率更是要比单纯出租要好。因此，越来越多的中国人会想到日本投资房地产，进而把它们打造成民宿。民宿在逐渐成为吸引中国人投资日本房产的一个重要的诱因。